什么是终身交易?

在法国有一种非常特殊的售房制度,叫做vente en viager,用中文我姑且称之为“终身交易”或更直接一点叫“赌命交易”。

终身交易是什么?
这通常是老年人才会采取的售卖房产方式。在法国,老人可以将他们的房产以终身的形式出售,此时房产的售价分为两部分,一是首付款,二是月付款。买方先支付一笔首付款给卖方,而卖方继续在房屋内居住,买方在每个月继续支付月付款给卖方,直至卖方去世为止。在此期间,卖方享有房屋的使用权和居住权,买方不能居住或使用此套房屋,除非,卖方无能力照料自己的生活而搬进了养老院或疗养院,那么买方就可以提前迁入该套房屋,但仍然要持续支付月付款直到卖方去世。然而一般情况下,卖方都要支付月付款并且等待至买方去世才可迁入房屋,并获得该房屋所有权。

举例阐述:
一位独居老太太76岁,要将她的公寓进行终身交易。她的公寓的空售所有权估价为120万欧元,估算老太太还能活15年,那么根据她的性别、年龄、身体状况、公寓状态、市值等情况,她的公寓终身交易的首付款估算为42万欧元(已含各种手续费及公证费),之后每个月的月付款估算为7千欧(已含水电费及杂费),15年后月付款一共为10万5千欧,加上首付款的42万欧元,一共是52万5千欧,大大低于原本所有权市值的120万欧,所以终身交易的制度对买方来说也是非常诱人的。若是老太太完成交易后一两年就去世了,那么买方将立刻获得该公寓,月付款也终止了。若是老太太15年后仍然在世,那她仍然可以居住在公寓内,并且买方仍要继续支付月付款直到老太太去世。
终身交易制度对于买卖双方来说都各有利弊,类似一场赌局。
对于卖方来说,以此种方式将房屋出售,既保证了仍可以居住自己的房子,又能拿到一笔钱及每月持续的养老金,不用依靠儿孙,极大地保障了自己的晚年生活,但过世之后房产归买方,卖方也不再有财产留给自己后代。
对于买方来说,将有机会以极低的价格购入房产,但风险也同样存在。遇到长寿的卖方,就必须一直支付月付款,也曾有发生过买方去世了而卖方仍然健在的例子,那样的话将会由买方的继承人继续支付月付款直至卖方去世并获得房屋所有权。


注意
若是卖方在合同签订后20天内去世,那么卖方的继承人(或其他有意向的人)可以以“不可避免的偶然性”为理由要求取消此次交易。根据民法典条款,对此项取消交易行为作出以下两个规定:

1 卖方在签订买卖合同后20天内去世;
2 卖方在20天内因疾病去世。若卖方在合同签订后20天内因意外身亡,则此次交易不能被取消。